Wohnungen und Häuser kaufen: Ihr Traumobjekt finden

Die erste Bestandsaufnahme: Deine finanzielle Grundlage schaffen

Bevor du überhaupt anfängst, Immobilienportale zu durchforsten, musst du Klarheit in deine Finanzen bringen. Viele machen den Fehler, sich in wunderschöne Objekte zu verlieben, bevor sie wissen, was realistisch drin ist. Stell dir vor, du kaufst ein Auto und schaust dir erst danach an, ob du die Raten zahlen kannst. Genau das passiert oft beim Wohnung kaufen.

Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

Eigenkapital ist dein wichtigster Verbündeter. Es ist das Geld, das du aus eigener Tasche zahlst. Banken sehen das gerne, denn es zeigt, dass du vorsichtig bist. Du solltest nicht nur den Kaufpreis decken wollen, sondern auch die Nebenkosten. Diese Kosten sind oft ein böses Erwachen für Erstkäufer.

Denk daran, diese Kosten fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis an:

• Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

• Notar- und Gerichtskosten: Rund 1,5 % bis 2,0 %.

• Eventuell Maklerprovision: Diese Kosten teilt man sich oft mit dem Verkäufer, aber sie kann auch komplett auf dich zukommen.

Als Faustregel gilt: Versuche, mindestens 20 % des Kaufpreises plus alle Nebenkosten aus Eigenkapital zu stemmen. Wenn du das schaffst, bekommst du oft bessere Kreditkonditionen. Wenn dein Eigenkapital knapper ist, wird es enger, aber es ist nicht unmöglich, gerade wenn du eine eigentumswohnung kaufen möchtest, die vielleicht etwas günstiger ist als ein Einfamilienhaus.

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Dein Budget realistisch bestimmen

Setz dich hin und rechne. Wie hoch ist dein monatliches Nettoeinkommen? Welche festen Ausgaben hast du? Sei ehrlich bei der Kalkulation deiner maximalen monatlichen Rate. Die Bank wird später eine Haushaltsrechnung machen, aber du solltest das vorher selbst tun. Eine gute Faustregel ist, dass die gesamte monatliche Belastung für Zins und Tilgung deines Kredits nicht mehr als ein Drittel deines Nettoeinkommens ausmachen sollte.

Du brauchst eine erste Finanzierungszusage – eine sogenannte „Finanzierungsbestätigung“ – von deiner Bank, bevor du ernsthaft mit dem Besichtigen beginnst. Das macht dich bei Verkäufern glaubwürdiger.

Die Suche: Wo finde ich das passende Zuhause?

Jetzt kommt der spannende Teil: die Suche nach deinem Haus kaufen in stadtnähe oder doch lieber etwas Ruhiges im Grünen? Die Suche erfordert Geduld und Strategie.

Pflichtlektüre

Vertiefe dich weiter in Wohnungen und Häuser kaufen: Ihr Traumobjekt finden mit einer Reihe sorgfältig ausgewählter Links.

• Traumobjekt finden auf dem Immobilienportal newhome.ch

Online-Portale vs. lokaler Kontakt

Die großen Immobilienportale sind dein erster Anlaufpunkt. Hier siehst du schnell, was der Markt hergibt und welche Preise in deiner Wunschregion üblich sind. Aber verlass dich nicht nur darauf. Viele attraktive Objekte werden verkauft, bevor sie überhaupt online gehen.

Geh raus und sprich mit lokalen Maklern. Ein guter, lokaler Immobilienexperte kennt den Markt oft besser als jeder Algorithmus. Er weiß, wer demnächst verkaufen möchte oder welche Immobilie gerade renoviert wird und bald auf den Markt kommt. Wenn du konkret eine immobilie kaufen privat ohne makler suchst, musst du diesen Aufwand selbst betreiben, zum Beispiel durch Zeitungsannoncen oder Aushänge in Supermärkten der Zielregion.

Die Checkliste für die Besichtigung

Wenn du eine Immobilie besichtigst, sieh nicht nur die schönen Wände. Du kaufst die Substanz und das Potenzial, nicht nur die Farbe der Küche. Nimm dir Zeit und schau genau hin. Nimm vielleicht sogar jemanden mit, der sich etwas mit Bau auskennt. Stell dir vor, du ziehst morgen ein – was nervt dann?

Achte besonders auf folgende Punkte beim Hauskauf:

• Der Zustand des Daches und der Fassade: Große Reparaturen sind teuer.

• Die Heizungsanlage: Wie alt ist sie? Welche Energieeffizienzklasse hat das Haus? Gerade in Zeiten steigender Energiepreise ist das entscheidend für deine monatlichen Kosten.

• Feuchtigkeit und Schimmel: Riecht es muffig? Siehst du dunkle Flecken in Ecken, besonders im Keller oder hinter Möbeln?

• Die Bausubstanz: Knarzt der Kellerboden ungewöhnlich stark? Sind Risse in tragenden Wänden vorhanden?

Zögere nicht, Fragen zum Alter der Leitungen oder zu kürzlichen Sanierungen zu stellen. Ein seriöser Verkäufer oder Makler beantwortet diese offen.

Die Verhandlung und der Kaufvertrag

Du hast „Dein Objekt“ gefunden. Jetzt beginnt der oft nervenaufreibende Teil: Verhandlung und Papierkram. Lass dich nicht unter Druck setzen, nur weil andere Interessenten anklopfen. Ein guter Kauf kommt zustande, wenn beide Seiten zufrieden sind.

Realistisch verhandeln

Der aufgerufene Preis ist selten der Endpreis. Recherchiere, was ähnliche Objekte in der Nachbarschaft in den letzten Monaten gekostet haben. Hast du Mängel gefunden, die kostspielige Reparaturen nach sich ziehen? Nutze das als Argumentationsbasis für eine Preisanpassung. Sei höflich, aber bestimmt. Wenn du mit einer festen Finanzierungszusage zu dem Gespräch gehst, stärkst du deine Position.

Der Notar und der Kaufvertrag

In Deutschland ist der Notar unerlässlich. Er ist neutral und sorgt dafür, dass der Kauf rechtssicher abläuft. Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Du erhältst ihn meist einige Wochen vor dem eigentlichen Beurkundungstermin zur Prüfung. Nimm dir diese Zeit wirklich! Lies ihn in Ruhe durch, am besten mit einer erfahrenen Person oder sogar deinem Anwalt.

Wichtige Punkte im Vertrag, die du prüfen musst:

• Die genaue Beschreibung des Grundstücks und der Immobilie.

• Der vereinbarte Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten (wann und wie viel muss wann überwiesen werden?).

• Gibt es Lasten im Grundbuch, die übernommen werden müssen (z.B. Wegerechte Dritter)?

• Wann erfolgt die Übergabe der Schlüssel und des Besitzes? (Stichtag beachten!)

Die Unterschrift beim Notar ist der Punkt, an dem es offiziell wird. Ab diesem Moment gehört die Immobilie (fast) dir. Die „fast“ kommt daher, dass die Zahlung erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch fällig wird. Das schützt dich davor, das Geld zu überweisen, bevor die Immobilie offiziell für dich reserviert ist.

Die Finanzierung absichern: Der Kredit

Die beste Immobilie nützt nichts ohne die passende Finanzierung. Viele denken, die Hausbank bietet automatisch das beste Angebot. Das stimmt selten.

Vergleichsportale nutzen und unabhängig bleiben

Wenn du herausfinden möchtest, welche Konditionen du für deine Baufinanzierung bekommen kannst, nutze unabhängige Vergleichsportale oder ziehe einen Finanzierungsvermittler hinzu. Diese Experten kennen den Markt und wissen, welche Banken gerade die besten Zinsen für dein spezifisches Profil anbieten. Sie arbeiten oft auf Erfolgsbasis und kosten dich als Kunden meistens nichts direkt.

Zinsbindung ist dein Schutz

Wenn du deinen Kredit abschließt, achte auf die Zinsbindungsfrist. Das ist die Zeitspanne, in der dein Zinssatz festgeschrieben ist. Du solltest niemals eine Finanzierung wählen, bei der die Zinsen nur für fünf Jahre gebunden sind, wenn du planst, 30 Jahre lang dort zu wohnen. Je länger die Zinsbindung (zum Beispiel 15 oder 20 Jahre), desto mehr Sicherheit hast du vor steigenden Marktzinsen. Das ist dein Schutzschild für die ersten Jahre im Eigenheim.

Häufig gestellte fragen

muss ich viel geld auf der hohen kante haben

Nicht zwingend, aber es ist sehr empfehlenswert. Wenn du die Kaufnebenkosten (etwa 10 % bis 15 % des Preises) aus eigener Tasche zahlen kannst, bist du in einer viel besseren Verhandlungsposition. Ohne Eigenkapital wird es extrem teuer, da die Bank oft einen höheren Zins verlangt, um das höhere Risiko auszugleichen.

wie lange dauert der ganze kaufprozess

Das ist sehr unterschiedlich. Wenn alles perfekt läuft und du schnell einen Termin beim Notar bekommst, kann der gesamte Prozess von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe etwa drei bis sechs Monate dauern. Wenn du aber noch eine Immobilie verkaufen musst oder die Finanzierung komplex ist, kann es sich leicht auf neun Monate oder länger ausdehnen.

darf ich bei der besichtigung alles anfassen und prüfen

Ja, absolut. Du bist ein potenzieller Käufer und hast das Recht, die Substanz zu prüfen. Sei nicht schüchtern, klopfe an Wände, öffne Fenster und schau in den Sicherungskasten. Ein seriöser Verkäufer wird dir alle notwendigen Dokumente wie Energieausweis oder Grundbuchauszüge zur Verfügung stellen und dir bei der Besichtigung alles zeigen wollen.