Eigentumswohnung in Ihrer Stadt finden und kaufen

Warum die eigene eigentumswohnung in der stadt so attraktiv ist

Viele Menschen zieht es in die Stadt. Hier gibt es Arbeit, Kultur und alles ist nah beieinander. Aber das Wohnen kostet auch. Wenn du Miete zahlst, fließt dein Geld quasi ins Nichts. Die eigene Eigentumswohnung hingegen baut Vermögen auf. Dein monatlicher Beitrag tilgt Schulden und stärkt dein Eigenkapital. Das ist der fundamentale Unterschied.

Gerade in belebten Städten sind die Immobilienpreise hoch. Das macht die Suche anspruchsvoll. Du fragst dich vielleicht: „Ist der Preis für diese kleine wohnung in meinem stadtteil gerechtfertigt?“ Oder: „Wie viel darf meine zukunft als eigentümer kosten?“ Wir schauen uns die wichtigsten Schritte an, damit du fundierte Entscheidungen triffst.

Deine persönliche checkliste vor dem kauf

Bevor du dich in Besichtigungen stürzt und dich in die Zahlen vertiefst, musst du wissen, was du wirklich brauchst und was du dir leisten kannst. Diese Vorbereitung nimmt dir viel Stress später.

• Finanzielle Basis schaffen: Wie viel Eigenkapital hast du gespart? Banken sehen es gern, wenn du mindestens 15 bis 20 Prozent der Kaufsumme plus Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer) aus eigenen Mitteln zahlen kannst. Rechne grob mit 10 bis 15 Prozent Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis.

• Deine Bedürfnisse definieren: Brauchst du zwei Schlafzimmer für eine wachsende Familie? Oder reicht dir ein kleines studio für den anfang? Denke nicht nur an heute, sondern an die nächsten fünf bis zehn Jahre. Wo sind die Kita oder die guten schulen in der nähe deiner potenziellen immobilie?

• Lage, lage, lage: Welche Gegenden in deiner Stadt bieten dir Lebensqualität? Ist die anbindung an den öffentlichen nahverkehr wichtig? Wie ist die lärmbelästigung? Manchmal sind die etwas ruhigeren nebenstraßen in top-lagen viel besser als die hauptverkehrsadern.

Die immobilienfinanzierung verstehen – kein hexenwerk

Der schwierigste Teil für viele ist die Finanzierung. Du brauchst einen Kredit, um deine eigentumswohnung zu kaufen. Hier geht es darum, die richtige Balance zwischen Zinssatz und monatlicher Belastung zu finden. Lass dich nicht von den ersten Angeboten blenden.

VIDEO: Eigentumswohnung kaufen Tipps fr Einsteiger (2025)

Die wichtigsten zinsschritte erklärt

Wenn du mit deiner bank sprichst, fallen Begriffe wie Sollzinsbindung und Tilgung. Lass uns das vereinfachen.

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem dein Zinssatz festgeschrieben ist. Meistens sind das 10 oder 15 Jahre. Wählst du eine lange Bindung, hast du Planungssicherheit, auch wenn die Zinsen steigen. Wenn du denkst, die Zinsen sinken bald, wählst du vielleicht eine kürzere Bindung, gehst aber ein Risiko ein.

Die Tilgung ist der Teil deiner Rate, der tatsächlich die eigentliche Schuld abbezahlt. Eine hohe Anfangstilgung bedeutet, dass du schneller schuldenfrei bist. Aber Vorsicht: Deine monatliche Rate muss tragbar sein, auch wenn mal etwas Unerwartetes passiert. Experten empfehlen oft eine anfängliche Tilgung von mindestens zwei Prozent, um nicht in Jahrzehnten nur Zinsen zu zahlen.

Praxistipp: Hol dir Angebote von verschiedenen stellen ein. Nicht nur deine Hausbank, sondern auch unabhängige finanzierungsberater können dir helfen, die besten konditionen für den kauf deiner stadtwohnung zu finden. Vergleiche immer den effektiven Jahreszins, nicht nur den reinen Sollzins.

Die eigentumswohnung selbst: was du prüfen musst

Du hast eine Wohnung im Blick, die dir gefällt. Jetzt kommt der genaue Blick hinter die fassade. Gerade bei älteren gebäuden in der stadt lauern versteckte kosten.

Bestandsaufnahme der immobilie

Wenn du dich für eine besichtigung entscheidest, konzentriere dich nicht nur auf die neue küche oder den schönen balkon. Du musst wissen, in welchem zustand das gesamte haus ist.

• Das gemeinschaftseigentum prüfen: Als eigentümer gehörst du einer eigentümergemeinschaft an. Du musst wissen, welche großen reparaturen bald anstehen. Gibt es einen modernen aufzug? Wie sieht das dach aus? Wurde die heizungsanlage kürzlich erneuert?

• Einblick in die protokolle: Frage den makler oder verkäufer nach den protokollen der letzten eigentümerversammlungen. Dort stehen alle wichtigen entscheidungen und geplanten sonderumlagen (das sind extrazahlungen für große reparaturen). Wenn dort steht, dass das dach nächstes jahr saniert wird, musst du das finanziell einplanen.

• Der zustand der einzelnen wohnung: Achte auf feuchte stellen, besonders in kellernähe oder hinter großen möbeln. Prüfe die fenster – sind sie noch dicht oder müssen sie bald ersetzt werden? Funktionieren alle steckdosen? Kleine mängel kannst du beheben, große kostenfresser solltest du im preis einkalkulieren.

Wenn du dir unsicher bist, nimm jemanden mit, der sich auskennt. Ein befreundeter handwerker oder ein bautachsachverständiger ist oft eine kleine investition, die dir später tausende sparen kann, wenn du einen größeren schaden entdeckst, der nicht offensichtlich ist.

Die rechtlichen formalitäten deiner eigentumswohnung

Der kauf ist unterschrieben, die bank hat zugestimmt. Jetzt kommt der notartermin. In deutschland ist der notartermin zwingend notwendig, um deinen kauf rechtskräftig zu machen.

Beim notartermin wird der kaufvertrag vorgelesen und du unterschreibst. Danach kümmert sich der notariatsmitarbeiter um alles Weitere, wie die eintragung ins grundbuch. Das grundbuch ist das offizielle verzeichnis, das dich als neuen eigentümer ausweist.

Ein wichtiger punkt ist die auflassungsvormerkung. Das ist eine art „reservierung“ für dich im grundbuch, bevor der kaufpreis vollständig gezahlt ist. So stellt der notariatsmitarbeiter sicher, dass der verkäufer die wohnung nicht in der zwischenzeit noch an jemand anderen verkauft.

Informiere dich auch über die teilungserklärung. Dieses dokument regelt, was zu deiner wohnung gehört (sogenanntes sondereigentum) und was allen eigentümern gemeinsam gehört (gemeinschaftseigentum), wie zum beispiel treppenhaus oder heizungsanlage. Diese erklärung ist entscheidend für dein zukünftiges zusammenleben und die kostenverteilung.

Leben als eigentümer in der gemeinschaft

Der besitz einer eigentumswohnung bedeutet auch, teil einer gemeinschaft zu sein. Die eigentümerversammlung ist das parlament deiner wohnanlage. Hier werden entscheidungen getroffen, die dich direkt betreffen – von der farbe des treppenhauses bis zur höhe der rücklagen für das nächste jahr.

Deine monatliche Hausgeldzahlung setzt sich aus zwei teilen zusammen: betriebskosten (für heizung, wasserverbrauch, müllabfuhr) und umlagefähige kosten. Der zweite teil, der für dich wichtig ist, sind die instandhaltungsrücklagen. Das ist das ersparte geld der gemeinschaft für zukünftige, größere reparaturen. Wenn du planst, eine Wohnung in Frankfurt zu kaufen, solltest du diese Kosten im Blick haben.

Sei aktiv in der gemeinschaft. Wenn du verstehst, wie die rücklagen gebildet werden und warum manche sanierungen notwendig sind, vermeidest du böse überraschungen durch hohe sonderumlagen. Deine verantwortung als eigentümer einer wohnung in der stadt geht über deine vier wände hinaus.

Häufig gestellte fragen

Must-reads

Gehe tiefer auf Eigentumswohnung in Ihrer Stadt finden und kaufen ein mit dieser informativen Auswahl.

• Immobilie-Übersicht – VR Bank im südlichen Franken eG

wie viel nehme ich besser als kredit auf

Du solltest nur so viel kredit aufnehmen, wie deine monatliche rate stabil decken kannst. Rechne nach, dass die gesamtbelastung (kreditrate plus deine laufenden kosten für die wohnung) maximal 30 bis 35 prozent deines netto-einkommens beträgt. Das gibt dir spielraum für unvorhergesehenes.

wann sollte ich wirklich eine besichtigung machen

Eine besichtigung solltest du erst dann ernsthaft in Betracht ziehen, wenn du dir sicher bist, dass die lage und die größe ungefähr passen und du deine finanzielle oberuntergrenze kennst. Gehe nicht zu vielen besichtigungen, sondern wähle gezielt die wohnungen aus, die du dir wirklich leisten kannst und die deinen wichtigsten kriterien entsprechen.

was ist der unterschied zwischen eigentum und mieten

Mieten heißt flexibel sein, aber du baust kein vermögen auf und dein vermieter entscheidet über renovierungen und mieterhöhungen. Eigentum bedeutet mehr verantwortung und weniger flexibilität beim umzug, dafür gehört dir der wertzuwachs der immobilie und du kannst frei entscheiden, wann du renovierst.