Verkauf immobilien

Die erste Entscheidung: Selbst verkaufen oder Makler beauftragen?

Der erste große Knotenpunkt ist die Frage, ob du den ganzen Weg alleine gehen möchtest oder ob du dir professionelle Unterstützung holst. Das ist keine einfache Entscheidung, denn beide Wege haben ihre Vor- und Nachteile, gerade wenn es um den Immobilienverkauf geht.

Der Weg ohne Makler: Mehr Kontrolle, mehr Arbeit

Wenn du dich entscheidest, dein Haus oder deine Wohnung privat zu verkaufen, behältst du die volle Kontrolle und sparst die Maklerprovision. Das klingt verlockend. Du entscheidest, wann du Besichtigungen anbietest, wie du verhandelst und welches Marketing du betreibst. Hier kommt aber der Haken: Du musst dich intensiv mit dem Markt auskennen. Du bist verantwortlich für die professionelle Erstellung der Verkaufsunterlagen, die rechtssichere Beschaffung aller Dokumente – denk nur an den Energieausweis – und natürlich dafür, die richtigen Interessenten herauszufiltern. Wenn du wenig Zeit hast oder dich mit dem aktuellen Immobilienmarkt nicht vertraut fühlst, kann dieser Weg stressig werden.

Mit einem Makler: Expertise und Zeitersparnis

Ein guter Makler nimmt dir sehr viel Arbeit ab. Er schätzt den realistischen Verkaufspreis ein, erstellt ansprechende Exposés und weiß, wo er deine Immobilie am besten anbietet. Er filtert Anfragen, organisiert und führt Besichtigungen durch, oft auch am Wochenende. Das ist besonders wertvoll, wenn du berufstätig bist und wenig Flexibilität hast. Die Kosten für den Makler – die Provision – sind zwar ein Posten, aber oft führt ein Profi den Verkauf schneller und manchmal sogar zu einem besseren Preis, weil er einfach besser verhandeln kann. Du musst ihn nur sorgfältig auswählen. Frage nach Referenzen und wie er den Wert deiner spezifischen Immobilie einschätzt.

Die Vorbereitung: Dein Verkaufsauftritt

Egal welchen Weg du wählst, die Vorbereitung ist das A und O. Stell dir vor, du möchtest dein Auto verkaufen. Du wäschst es, räumst den Müll raus und machst schöne Fotos. Bei einer Immobilie ist das genauso, nur eben im größeren Maßstab.

VIDEO: Wie lange dauert es, ein Haus zu verkaufen? – Frank Siegmann im Interview #Hausverkauf #immobilien

Vertiefende Links

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Die Wertfindung: Was ist meine Immobilie wirklich wert?

Das ist oft der schwierigste Teil. Du hängst emotional an deinem Zuhause und neigst dazu, den Wert höher anzusetzen. Zu hoch angesetzt, schreckt das potenzielle Käufer ab. Die Immobilie liegt dann lange auf dem Markt und muss später im Preis gesenkt werden, was Käufer misstrauisch macht. Zu niedrig angesetzt, verschenkst du Geld. Lass den Wert von mindestens zwei unabhängigen Quellen prüfen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist essenziell. Sie berücksichtigt nicht nur Quadratmeterpreise in deiner Nachbarschaft, sondern auch den Zustand, die Ausstattung und die spezifische Lage.

Unterlagen sammeln: Der Papierkram

Bevor du überhaupt jemanden einlädst, brauchst du einen Stapel an Dokumenten. Diese Papiere zeigen dem Käufer, dass alles mit rechten Dingen zugeht und geben ihm Sicherheit. Sammle frühzeitig:

• Grundbuchauszug (nicht älter als sechs Monate)

• Energieausweis (Pflicht!)

• Aktueller Lageplan

• Baupläne und Grundrisse (wichtig für die Flächenberechnung)

• Nachweise über Modernisierungen (neues Dach, neue Heizung etc.)

• Bei Eigentumswohnungen: Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Aufstellung der Instandhaltungsrücklage.

Fehlen wichtige Unterlagen, verzögerst du den Verkauf unnötig, weil Interessenten oft erst kurz vor dem Notartermin alles sehen wollen.

Die Präsentation: Dein Haus zum Strahlen bringen

Käufer kaufen Gefühle und Zukunftsvisionen. Sie müssen sich vorstellen können, wie sie hier leben. Deshalb ist „Staging“, also das Herrichten der Immobilie, so wichtig.

• Aufräumen und Entpersonalisieren: Nimm persönliche Fotos, Sammlungen und unnötiges Krimskrams weg. Die Käufer sollen sich selbst in den Raum projizieren, nicht deine Erinnerungen sehen.

• Reparaturen erledigen: Ein tropfender Wasserhahn oder eine lose Türklinke wirken im Kopf des Käufers wie ein großes Manko, obwohl es nur eine Kleinigkeit ist. Behebe kleine Mängel vorher.

• Licht und Helligkeit: Lüfte gut durch. Öffne alle Vorhänge. Helle Räume wirken größer und freundlicher.

• Der erste Eindruck zählt: Der Eingangsbereich muss sauber und einladend sein. Der Garten sollte gepflegt aussehen, auch wenn es nur ein schneller Schnitt des Rasens ist.

Professionelle Fotos sind heute unverzichtbar. Ein Smartphone reicht oft nicht aus, um deine Immobilie optimal darzustellen, besonders wenn du den Immobilienverkauf online bewirbst.

Die Vermarktung: Die richtigen Käufer finden

Du hast einen Preis festgelegt und alles vorbereitet. Jetzt muss deine Immobilie gesehen werden. Wo biete ich sie an, um den richtigen Interessenten für meinen Hausverkauf zu finden?

Anzeigen online schalten

Die großen Immobilienportale sind der erste Anlaufpunkt für fast jeden Suchenden. Erstelle eine präzise und ehrliche Beschreibung. Nenne die Vorzüge deiner Lage, aber verschweige auch eventuelle Nachteile nicht komplett – das spart später Zeit bei den Besichtigungen. Achte auf aussagekräftige Texte und stelle sicher, dass deine Kontaktdaten leicht zu finden sind.

Die Besichtigung: Der direkte Draht

Sei pünktlich und gut vorbereitet. Wenn jemand anruft und eine Besichtigung möchte, sei flexibel. Während der Besichtigung gilt: Zuhören, nicht überreden. Lass die Interessenten die Räume auf sich wirken lassen. Wenn du Fragen beantwortest, bleibe sachlich. Fragen wie „Wie schnell müssten Sie denn kaufen können?“ oder „Ist das Ihr erstes Haus?“ sind oft mehr als nur Smalltalk – sie geben dir Hinweise auf die Ernsthaftigkeit des Kaufinteressenten.

Die Preisverhandlung und der finale Abschluss

Der Interessent hat sich verliebt und macht ein Angebot. Herzlichen Glückwunsch! Aber der Weg zum Notar ist noch nicht ganz zu Ende. Hier wird oft noch einmal hart verhandelt.

Verhandlungsstrategie entwickeln

Wenn du mehrere Interessenten hast, bist du in einer guten Position. Du musst dich nicht auf das erste Angebot einlassen. Lege für dich eine absolute Schmerzgrenze fest, unter die du nicht gehen wirst. Du kannst auf ein Angebot reagieren, indem du ein Gegenangebot machst, das leicht über deiner Wunschvorstellung liegt, um Verhandlungsspielraum zu haben. Sei dabei immer freundlich und professionell. Dein Ziel ist es, einen Käufer zu finden, der bereit ist, den von dir angestrebten Preis zu zahlen und der zuverlässig ist.

Die Finanzierungsbestätigung

Bevor du den Kaufvertrag aufsetzt, musst du absolute Sicherheit über die Bonität des Käufers haben. Ein Käufer, der sagt, er müsse erst noch seine Bank fragen, ist ein Risiko. Bitte um eine Finanzierungszusage der Bank oder einen Nachweis über vorhandenes Kapital. Nur so vermeidest du, dass der Verkauf einer Wohnung im letzten Moment platzt, weil die Finanzierung doch nicht klappt.

Der Notartermin

In Deutschland ist der Notar zwingend erforderlich, um den Kaufvertrag rechtsgültig zu machen. Der Notar ist neutral und schützt beide Parteien. Du erhältst den Vertragsentwurf meist einige Tage vorher. Lies ihn sorgfältig durch. Wenn du unsicher bist, ziehe einen Anwalt oder deinen Makler hinzu, um ihn prüfen zu lassen. Beim Termin wird der Vertrag vorgelesen und danach unterschrieben. Erst dann ist der Verkauf offiziell besiegelt. Die Schlüsselübergabe erfolgt meist erst, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt ist und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde – das schützt dich als Verkäufer, bis das Geld da ist.

Häufig gestellte fragen

wie lange dauert es normalerweise, eine immobilie zu verkaufen?

Die Dauer ist sehr unterschiedlich und hängt stark von der Lage, dem Preis und der Marktlage ab. Unter guten Bedingungen kann der gesamte Prozess von der ersten Wertermittlung bis zur Schlüsselübergabe vier bis sechs Monate dauern. Schnelle Verkäufe sind möglich, wenn die Immobilie sehr gefragt ist und der Preis stimmt. Sei geduldig, aber setze dir interne Fristen für die nächsten Schritte.

muss ich versteuern, wenn ich meine immobilie verkaufe?

Das ist eine wichtige Frage, die von deiner Haltedauer abhängt. Wenn du die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hast, ist der Gewinn aus dem Verkauf in Deutschland steuerfrei. Wenn du sie kürzer gehalten hast, kann der Gewinn deiner persönlichen Einkommensteuer unterliegen. Es gibt aber Ausnahmen, zum Beispiel wenn du selbst darin gewohnt hast. Lass dich dazu unbedingt steuerlich beraten.

was ist der unterschied zwischen anbot und kaufpreis?

Das Angebot ist der erste Preisvorschlag des Käufers, der oft unter dem von dir geforderten Angebotspreis liegt. Der Kaufpreis hingegen ist der finale, zwischen dir und dem Käufer vereinbarte Preis, der später im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird. Die Verhandlung zielt darauf ab, das Angebot in einen für beide Seiten akzeptablen Kaufpreis umzuwandeln.