Immobilie zu verschenken: Chancen und rechtliche Hinweise

Warum schenkt man eine Immobilie überhaupt? Die Beweggründe

Es gibt viele Gründe, warum Menschen sich entscheiden, ihr Eigentum zu Lebzeiten weiterzugeben. Oft geht es um die Familie. Du möchtest deinen Kindern oder Enkeln einen frühen Start ins Leben ermöglichen – zum Beispiel, damit sie nicht erst erben müssen, wenn sie selbst schon im besten Alter sind und vielleicht selbst finanzielle Verpflichtungen haben.

Manchmal geht es aber auch darum, die eigene finanzielle Situation zu vereinfachen. Vielleicht ist die Immobilie zu groß geworden, der Unterhalt frisst deine Rente auf, oder du ziehst selbst ins betreute Wohnen und brauchst das Kapital nicht mehr. Die Schenkung einer Immobilie ist dann eine aktive Gestaltung deiner Zukunft und der deiner Erben.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Steuerersparnis. Wenn du eine Immobilie sehr früh verschenkst, kann das unter Umständen günstiger sein, als wenn sie später vererbt wird. Denn Freibeträge für Schenkungen und Erbschaften sind zwar großzügig, aber sie nutzen sich über die Jahre ab. Wer früh handelt, kann oft zweimal profitieren.

Der Unterschied zwischen Schenkung und Erbe

Wenn du eine Immobilie verschenkst, findet die Übergabe zu Lebzeiten statt. Du überträgst das Eigentum sofort. Beim Erbe hingegen wird die Immobilie erst nach deinem Tod über den Nachlass geregelt. Das klingt logisch, hat aber wichtige Konsequenzen.

Bei der Schenkung behältst du die Kontrolle, solange du lebst, sofern du bestimmte Dinge vertraglich regelst. Du kannst dir zum Beispiel ein Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vorbehalten. Das bedeutet, die Immobilie gehört zwar schon dem Beschenkten, aber du darfst weiter dort wohnen oder die Mieteinnahmen behalten. Beim Erbe hast du diese Möglichkeit natürlich nicht mehr.

Der Weg zur rechtssicheren Schenkung deiner Immobilie

Eine Immobilie zu verschenken ist kein Vorgang, den du mit einem einfachen Brief erledigst. Das Gesetz verlangt hier klare Formvorschriften, um spätere Streitigkeiten zu verhindern. Wenn du diesen Prozess angehst, brauchst du unbedingt notarielle Hilfe. Das ist keine Schikane, sondern dein Schutz.

VIDEO: 5 Tipps zur Immobilien Schenkung an die Kinder – die 5 teuersten Fehler vermeiden

Der Notar ist dein wichtigster Partner

In Deutschland muss jeder Vertrag über Grundstücke oder Immobilien notariell beurkundet werden. Das bedeutet, du und der Beschenkte müsst gemeinsam zum Notar gehen. Der Notar stellt sicher, dass ihr beide genau wisst, was ihr unterschreibt, und dass die Schenkung rechtsgültig ist. Er kümmert sich auch um die Eintragung im Grundbuch.

Wenn du darüber nachdenkst, deine Immobilie zu verschenken und dir Sorgen um die Absicherung machst, solltest du dem Notar genau sagen, was du dir wünschst. Sprecht offen über deine Ängste, zum Beispiel, wenn es um die Altersversorgung geht. Nur wenn der Notar alle Details kennt, kann er die Schenkungsurkunde so gestalten, dass sie für alle Seiten passt.

Wichtige Klauseln, die du unbedingt prüfen solltest

Gerade beim Verschenken von Wohneigentum an Kinder sind oft Klauseln wichtig, die dich im Alter absichern. Diese Regelungen sind sehr praxisrelevant, wenn du dein Zuhause nicht sofort verlassen möchtest.

• Das Wohnrecht: Du darfst die Immobilie oder Teile davon lebenslang nutzen. Das ist sehr häufig der Fall, wenn Eltern ihren Kindern das Haus schenken, aber selbst darin wohnen bleiben wollen.

• Der Nießbrauch: Das ist oft noch besser als das Wohnrecht. Der Beschenkte wird Eigentümer, aber du behältst das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu kassieren. Das sichert deine finanzielle Basis im Alter.

• Rückfallklauseln: Diese Klauseln sind wichtig, wenn du sicherstellen willst, dass die Immobilie im Ernstfall wieder an dich zurückfällt. Zum Beispiel, wenn der Beschenkte insolvent wird oder wenn die Ehe des Beschenkten geschieden wird und die Immobilie in den Zugewinnausgleich fallen würde.

Diese Punkte musst du aktiv ansprechen. Wenn du nur sagst „Ich schenke das Haus“, dann geht der Notar zunächst davon aus, dass du sofort alle Rechte aufgibst. Deine Absicherung im Alter muss vertraglich festgeschrieben werden, wenn du sie haben möchtest.

Die Kosten und Steuern beim Schenken einer Immobilie

Du fragst dich sicher, ob Schenken günstiger ist als Verkaufen oder Vererben. Das hängt stark von deinem individuellen Fall ab, vor allem von deinem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. Lass uns das Thema Schenkungsteuer anschauen.

Interessante Websites

Entdecke mehr über Immobilie zu verschenken: Chancen und rechtliche Hinweise durch diese ausgewählten Links.

• Rechtliche Hinweise | ERSTE Immobilien KAG

• Immobilie verkaufen Wien: Tipps für Eigentümer – Vires Group

Die Schenkungsteuer: Freibeträge nutzen

Ja, es gibt eine Schenkungsteuer. Sie funktioniert ähnlich wie die Erbschaftsteuer. Der große Vorteil sind die persönlichen Freibeträge. Diese Freibeträge kannst du alle zehn Jahre neu nutzen.

Schauen wir uns die gängigsten Freibeträge an (diese können sich ändern, daher immer beim Notar oder Finanzamt prüfen!):

• Ehegatten/eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro

• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro pro Kind

• Enkelkinder: 200.000 Euro

• Sonstige Personen (Geschwister, Nichten/Neffen): 20.000 Euro

Wenn du deinem Kind zum Beispiel eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro schenkst, fällt auf diese Summe keine Schenkungsteuer an, da der Freibetrag 400.000 Euro beträgt. Das ist ein enormer Vorteil gegenüber einer späteren Besteuerung.

Was kostet die Schenkung selbst?

Neben der möglichen Schenkungsteuer fallen Kosten für den formalen Akt an. Du musst mit folgenden Ausgaben rechnen:

• Notarkosten: Diese richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind gesetzlich festgelegt. Sie decken die Beurkundung und die Abwicklung.

• Grundbuchkosten: Die Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls die Eintragung deiner Wohnrechte oder des Nießbrauchs kostet ebenfalls Gebühren.

• Eventuell Gutachterkosten: Wenn der Verkehrswert der Immobilie für die Berechnung der Steuer unklar ist, muss ein Gutachten erstellt werden.

Diese Kosten sind einmalig und im Vergleich zum späteren Verkauf oder einer Erbschaftssteuer oft überschaubar. Wichtig ist, dass du offen legst, wer diese Kosten trägt. Oft übernimmt der Beschenkte die Nebenkosten, aber das ist verhandelbar und muss im Schenkungsvertrag stehen.

Probleme, die beim Verschenken auftreten können

Es gibt Situationen, in denen eine Schenkung nachträglich kompliziert wird oder dir schadet. Genau deshalb reden wir jetzt darüber, damit du vorbereitet bist.

Der Pflichtteil der anderen Erben

Das ist ein riesiges Thema, besonders wenn du mehrere Kinder hast und nur einem das Haus schenkst. Deine anderen Kinder haben nach deinem Tod immer einen Pflichtteil am Erbe. Wenn du zu Lebzeiten schon einen Großteil deines Vermögens verschenkst, kann dieser Pflichtteil gefährdet sein. Dein beschenktes Kind muss dann vielleicht eine Ausgleichszahlung an die anderen leisten.

Um das zu vermeiden, gibt es die sogenannte „10-Jahres-Frist“. Schenkungen verfallen im Erbfall nach zehn Jahren langsam. Nach zehn Jahren ist die Schenkung komplett befreit und zählt nicht mehr bei der Berechnung des Pflichtteilsanspruchs. Nach fünf Jahren reduziert sich der Wert der Schenkung, der noch berücksichtigt werden muss, jährlich um zehn Prozent. Wenn du also lange genug wartest, schützt das die Schenkung vor späteren Ansprüchen.

Was passiert bei Schulden der Immobilie?

Nehmen wir an, das Haus ist noch nicht komplett abbezahlt. Der Beschenkte übernimmt die Immobilie und damit auch die bestehende Grundschuld oder Hypothek. Wenn der Beschenkte die Darlehensraten nicht mehr zahlen kann, wird die Bank die Grundschuld vollstrecken. Du kannst diese Haftung nicht einfach abstreiten, wenn du die Übernahme der Verbindlichkeiten nicht klar im Vertrag ausgeschlossen hast.

Wenn du die Immobilie verschenkst, solltest du idealerweise alle Schulden vorher tilgen. Wenn das nicht geht, muss der Beschenkte ausdrücklich im Schenkungsvertrag die Übernahme der Schulden erklären. Nur so bist du selbst aus der Haftung für die Restschuld heraus.

Pflegefall und Schenkung: Die Rückforderung

Stell dir vor, du verschenkst das Haus an dein Kind, weil du denkst, es kümmert sich um dich. Dann landest du aber doch im Pflegeheim und das Sozialamt muss für deine Kosten aufkommen. Das Sozialamt kann unter bestimmten Umständen die Schenkung rückgängig machen und sich das geschenkte Vermögen vom Kind zurückholen. Das nennt man Sozialhilferegress.

Dieser Rückgriff ist möglich, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre vor dem Pflegefall stattfand. Es gibt aber Ausnahmen! Wenn du dir zum Beispiel ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht hast zusichern lassen, wertet das Gericht das oft nicht als vollständige Schenkung. Das kann dich und dein Kind davor schützen, dass das Sozialamt das Haus beansprucht, um deine Pflegekosten zu decken.

Dein nächster praktischer Schritt

Wenn du ernsthaft überlegst, deine Immobilie zu verschenken, ist der erste Schritt nicht der Gang zum Finanzamt, sondern das Gespräch mit den Menschen, die es betrifft, und die professionelle Beratung.

• Informiere alle Beteiligten: Sprich mit deinem Partner und allen Kindern offen über deine Pläne. Ein Schenkungsvertrag, der nur ein Kind begünstigt, kann sonst später für große Familienstreitigkeiten sorgen.

• Dokumentiere den Wert: Hol dir eine aktuelle Schätzung des Immobilienwerts ein, um die Schenkungsteuer realistisch einschätzen zu können.

• Termin beim Notar vereinbaren: Suche einen Notar, der Erfahrung mit lebzeitigen Zuwendungen und Nießbrauchrechten hat. Schildere deine komplette Lebenssituation und frage nach konkreten Gestaltungsmöglichkeiten, die dich absichern.

Eine Immobilie zu verschenken ist ein Akt des Vertrauens und der Voraussicht. Wenn du die rechtlichen Fallstricke kennst und die Übergabe sauber dokumentierst, schaffst du Klarheit für dich und deine Liebsten.

häufig gestellte fragen

muss ich die schenkungsteuer sofort zahlen?

Die Schenkungsteuer wird erst fällig, nachdem der Schenkungsakt notariell beurkundet wurde. Das Finanzamt meldet sich dann in der Regel einige Wochen später bei dem Beschenkten und fordert die Steuer ein. Wenn der Wert der Immobilie unter deinem persönlichen Freibetrag liegt, fällt keine Steuer an, aber du musst dem Finanzamt die Schenkung trotzdem melden.

kann ich das geschenkte haus zurückbekommen, wenn ich es mir anders überlege?

Grundsätzlich ist eine Schenkung bindend, sobald sie im Grundbuch eingetragen ist. Wenn du dir ein Rückforderungsrecht einräumst, muss dies explizit und sehr genau im notariellen Schenkungsvertrag stehen. Ohne eine solche vertragliche Klausel ist eine Rückgängigmachung nur in extremen Ausnahmefällen, beispielsweise bei grobem Undank des Beschenkten, möglich.

was ist der unterschied zwischen wohnrecht und nießbrauchrecht?

Das Wohnrecht erlaubt dir, nur in der Immobilie selbst zu wohnen, eventuell nur in bestimmten Räumen. Das Nießbrauchrecht ist umfassender: Es erlaubt dir nicht nur das Wohnen, sondern auch die Verwaltung und das Einkassieren von Mieteinnahmen, falls die Immobilie vermietet ist. Der Beschenkte ist zwar Eigentümer, darf aber über die Erträge nicht verfügen, solange das Nießbrauchrecht besteht.