Immo kaufen | SKD Immobilie

Die Vorbereitung: Was du wissen musst, bevor du überhaupt suchst

Bevor du dich in die aufregende, aber manchmal frustrierende Suche nach Inseraten stürzt, steht die Basisarbeit an. Viele machen den Fehler, sich sofort in schöne Küchenbilder zu verlieben. Aber ohne ein solides finanzielles Fundament wird diese Verliebtheit schnell zur Enttäuschung. Du musst wissen, was du dir leisten kannst und willst.

Dein finanzieller Rahmen: Die wichtigste Grundlage beim Immo kaufen

Reden wir Klartext über Geld. Die wichtigste Zahl, die du kennen musst, ist nicht der Kaufpreis allein. Du musst die Gesamtkosten im Blick haben. Das nennt man die „zweiten Kaufnebenkosten“. Diese Kosten fallen zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis an und sind nicht zu unterschätzen.

• Grunderwerbsteuer: Die Höhe ist je nach Bundesland unterschiedlich. Sie liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das ist oft der größte Posten nach dem eigentlichen Preis.

• Notar- und Grundbuchkosten: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und kümmert sich um die Eintragung im Grundbuch. Rechne hier mit etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und sorgt für Sicherheit beim Immobilienkauf.

• Maklerprovision: Falls du einen Makler einschaltest, fällt diese Gebühr an. Seit einigen Jahren teilen sich Käufer und Verkäufer diese Kosten oft, aber das variiert stark. Frage immer transparent nach, wie hoch dein Anteil ist.

Addiere diese Nebenkosten zu deinem Wunschkaufpreis. Das ist die Summe, die du benötigen wirst. Wenn du zum Beispiel ein Haus für 300.000 Euro kaufen möchtest und in deinem Bundesland 5 % Grunderwerbsteuer anfallen, sind das schon 15.000 Euro, die du zusätzlich stemmen musst. Viele Experten empfehlen, mindestens 10 % bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen. Das hilft dir, bessere Kreditkonditionen zu bekommen und die Nebenkosten abzudecken, ohne alles finanzieren zu müssen.

Kreditwürdigkeit prüfen und Finanzierungsgespräche führen

Bevor du eine Immobilie besichtigst, sprich mit deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater. Lass dir eine maximale Finanzierungsbestätigung ausstellen. Das ist wie ein Gutschein für eine bestimmte Kreditsumme. Das gibt dir enorme Sicherheit, wenn du dann mit dem Verkäufer verhandelst. Du kannst glaubhaft sagen: „Ich bin bereit, ich habe die Finanzierung gesichert.“

Frage bei diesen Gesprächen nach der Zinsbindung. Das ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. Beim aktuellen Zinsniveau ist eine längere Bindung (z.B. 15 Jahre) oft beruhigender, als nur 10 Jahre zu nehmen, selbst wenn der Zinssatz dann minimal höher ist. Du minimierst damit das Risiko, dass die Zinsen steigen, wenn dein Kredit fällig wird.

Die Suche: Wo finde ich die richtige Immobilie?

Jetzt beginnt die eigentliche Suche nach dem Objekt, das zu dir passt. Sei dir im Klaren darüber, was „passen“ für dich bedeutet. Ein einfaches Haus kaufen ist leicht gesagt, aber wie viele Zimmer brauchst du wirklich? Wie weit darf der Arbeitsweg sein? Diese Fragen helfen dir, Filter in den Suchportalen richtig zu setzen.

VIDEO: Erste Wohnung erfolgreich kaufen

Interessante Websites

Entdecke essenzielle Quellen, die wir zu Immo kaufen gesammelt haben.

• ▷ Immobilien – Häuser – Wohnungen – finden bei immowelt.de

• Immobilien, Wohnungen und Häuser auf ImmoScout24

Definiere deine Muss-Kriterien und deine Wunschliste

Setze dich hin und trenne strikt: Was brauche ich unbedingt, und was wäre schön, aber verzichtbar?

Muss-Kriterien könnten sein:

• Mindestens drei Schlafzimmer.

• Keine größere Sanierung in den nächsten fünf Jahren (Stichwort: Zustand der Heizung oder des Daches).

• Maximal 30 Minuten Fahrzeit zur Arbeit.

Wunschliste könnte beinhalten:

• Ein Gartenhaus.

• Ein separates Arbeitszimmer.

• Eine Einbauküche, die übernommen wird.

Wenn du eine Immobilie besichtigst, die vier deiner fünf Muss-Kriterien erfüllt, aber bei der Wunschliste leer ausgeht, ist das oft ein guter Kauf. Ist es umgekehrt, wirst du wahrscheinlich unglücklich. Sei ehrlich zu dir selbst, was du wirklich brauchst, um langfristig glücklich in deinem neuen Zuhause zu leben.

Die Besichtigung: Mehr als nur schöne Wände anschauen

Du hast ein spannendes Inserat gefunden und einen Besichtigungstermin bekommen. Geh nicht nur mit offenen Augen hin, sondern auch mit offenen Sinnen. Nimm dir Zeit. Wenn der Verkäufer oder Makler drängt, bleib ruhig und behalte dein Tempo bei. Du kaufst hier keine Jeans, du kaufst dein zukünftiges Zuhause.

Achte auf diese praktischen Details, die oft übersehen werden, wenn man sich in die Optik verliebt:

• Feuchtigkeit und Geruch: Riecht es muffig im Keller oder im Erdgeschoss? Schau gezielt in Ecken, wo Wasser stehen könnte, etwa hinter Möbeln oder unter Fenstern. Ein leichter Geruch kann auf Probleme mit der Abdichtung hindeuten.

• Die Bausubstanz: Schau dir das Dach an (wenn möglich, von außen oder zumindest von unten im Dachboden). Sind Dachziegel locker? Achte auf Risse in tragenden Wänden – kleine Haarrisse sind oft normal, aber breite, vertikale Risse sind ein Warnsignal.

• Fenster und Energieausweis: Wann wurden die Fenster zuletzt erneuert? Alte Isolierverglasung bedeutet hohe Heizkosten. Frag nach dem Energieausweis und schau dir die Energiewerte an. Das beeinflusst deine monatlichen Fixkosten massiv.

• Die Umgebung: Besichtige die Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten. Ist es morgens sehr laut wegen einer nahen Straße? Gibt es genügend Parkplätze für Besucher? Manchmal sieht die Straße am Sonntagmittag idyllisch aus, ist aber Montagfrüh ein Albtraum.

Nimm, wenn möglich, jemanden mit, der technisch versiert ist. Ein Freund, der handwerklich begabt ist, kann oft Dinge erkennen, die dir als Laie entgehen. Mache viele Fotos und notiere dir alles, was dir auffällt. Das hilft später beim Vergleich und bei der Entscheidung für oder gegen ein Angebot.

Der Kaufprozess: Vom Angebot bis zur Unterschrift

Wenn du dein Traumobjekt gefunden hast, beginnt die Verhandlung und der offizielle Kaufakt. Hier ist Präzision gefragt, um spätere böse Überraschungen zu vermeiden.

Die Preisverhandlung – Bleib realistisch

Wenn du finanzielle Sicherheiten hast (siehe oben), hast du eine stärkere Verhandlungsposition. Schlage nie sofort deinen Maximalpreis vor. Starte realistisch, aber etwas unter dem geforderten Preis. Begründe deine Preisvorstellung sachlich. Zeige auf Mängel hin, die du bei der Besichtigung gefunden hast und die Reparaturen erfordern. Zum Beispiel: „Die Bäder sind von 1980 und müssen komplett saniert werden. Ich muss dafür etwa 25.000 Euro einplanen, daher biete ich X Euro an.“

Sei darauf vorbereitet, dass der Verkäufer ablehnt oder dein Angebot nur leicht akzeptiert. Manchmal ist der Preis am Ende gar nicht das Wichtigste, sondern der schnelle, sichere Abschluss. Wenn du flexibel beim Übergabedatum sein kannst, kann das manchmal mehr wert sein als ein paar tausend Euro Preisnachlass.

Der Notar und der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag wird vom Notar aufgesetzt. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben, um dich als Käufer zu schützen. Du erhältst den Vertragsentwurf einige Tage vor dem eigentlichen Termin zugeschickt. Lies ihn! Lies ihn gründlich. Lass ihn, wenn nötig, von einem Anwalt oder einem Experten gegenlesen, der sich mit Immobilienrecht auskennt. Es ist besser, jetzt eine Stunde mehr zu investieren, als später Probleme zu bekommen.

Achte besonders auf folgende Punkte im Vertrag:

• Die genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes (Flurstücknummer, Größe).

• Die Regelung der Übergabe und wann der Besitz übergeht.

• Garantien oder Ausschlüsse bezüglich des Zustandes der Immobilie (besonders wichtig bei Altbauten).

Beim Notartermin liest der Notar den Vertrag vor. Du unterschreibst, wenn alles klar ist. Danach wird die sogenannte „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch eingetragen. Das ist deine Reservierung und schützt dich davor, dass der Verkäufer das Haus in der Zwischenzeit an jemand anderen verkauft. Danach wird das Geld fällig, meistens nachdem du die Mitteilung über die Fälligkeit vom Notar erhältst.

Die Finanzierung abschließen und Übergabe

Sobald die Kaufnebenkosten bezahlt sind und die Übertragung im Grundbuch gesichert ist, wird das Geld an den Verkäufer überwiesen. Das ist der Moment, in dem du offiziell Eigentümer wirst. Die Schlüsselübergabe erfolgt meistens zeitgleich oder kurz danach, oft verbunden mit einem Übergabeprotokoll. Halte bei der Übergabe genau fest, welche Zählerstände (Strom, Wasser, Heizung) du abgelesen hast. Das ist wichtig für die Abrechnung mit den Versorgern.

Atme tief durch. Du hast es geschafft. Der Weg zum eigenen Heim ist ein Marathon, kein Sprint. Es wird Momente geben, in denen du zweifeln wirst, ob du alles richtig machst. Das ist Teil des Prozesses. Bleib informiert, bleib realistisch in deinen Erwartungen und vertrau auf deine gut vorbereitete finanzielle Basis. Dann steht dem Glück im neuen Zuhause nichts mehr im Wege.

häufig gestellte fragen

wie viel eigenkapital brauche ich wirklich für eine immobilie?

Experten raten, mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, eventuell Makler) aus Eigenkapital zu bezahlen. Das sind oft 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital hilft dir, bessere Kreditkonditionen zu sichern und die monatliche Belastung zu senken.

was mache ich, wenn ich mich bei der besichtigung unsicher fühle?

Es ist absolut in Ordnung, mehr als einen Besichtigungstermin zu vereinbaren oder einen Sachverständigen mitzubringen, wenn du große Zweifel an der Bausubstanz hast. Du musst dich nicht unter Druck setzen lassen, sofort eine Entscheidung zu treffen. Nimm dir die Zeit, die du brauchst, um die Immobilie wirklich einschätzen zu können.

sollte ich lieber eine sanierungsbedürftige immobilie kaufen oder eine fertige?

Das hängt stark von deinem Budget und deinen Fähigkeiten ab. Sanierungsbedürftige Objekte sind oft günstiger im Kaufpreis, erfordern aber viel Zeit und Geld für Reparaturen. Kaufe nur ein Projekt, wenn du die nötigen Rücklagen hast und die Mehrkosten für die Sanierung im Griff hast, sonst wird das Vorhaben schnell teurer als gedacht.