Haus mit wohnungen kaufen
Warum ein Haus mit Wohnungen kaufen? Deine Motivation zählt
Bevor du überhaupt Exposés ansiehst, solltest du dir ganz ehrlich überlegen, warum du diesen Weg gehst. Ein Haus, das mehrere Wohneinheiten hat – oft als Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Haus mit Einliegerwohnung bezeichnet – ist anders als der Kauf eines reinen Eigenheims. Deine Motivation bestimmt deine Strategie.
Eigenbedarf trifft Vermietung: Die Mischkalkulation
Viele Käufer interessieren sich für ein Haus mit zwei oder drei Einheiten, weil sie eine Wohnung selbst bewohnen und die andere(n) vermieten wollen. Das nennt man oft Eigennutzung mit Fremdfinanzierung. Der Vorteil: Die Mieteinnahmen helfen dir, deinen Kredit zu bedienen. Das nimmt finanziellen Druck. Wenn du aber planst, später alle Wohnungen zu vermieten, um passives Einkommen zu generieren, dann ändert sich dein Fokus komplett. Du kaufst dann eher eine Kapitalanlage als dein Zuhause.
Was du prüfen musst: Dein persönliches Risikoprofil
Sei ehrlich zu dir selbst. Bist du bereit, dich mit Mietrecht, Reparaturen und Mietern auseinanderzusetzen? Wenn der Gedanke an einen Mieter, der mitten in der Nacht wegen eines tropfenden Wasserhahns anruft, dich stresst, dann solltest du vielleicht eher eine Wohnung kaufen, die du komplett vermietest, oder jemanden beauftragen, sich darum zu kümmern, anstatt dein Traumhaus zu finden und zu sichern. Dein Umgang mit Konflikten und Verwaltung ist hier entscheidend.
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Der Kaufprozess: Was beim Haus mit Wohnungen anders läuft
Grundsätzlich ist der Kaufprozess ähnlich wie beim Einfamilienhaus. Aber bei Immobilien mit mehreren Einheiten gibt es spezifische Stolpersteine, die du kennen musst, um böse Überraschungen zu vermeiden. Denk daran, du kaufst nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern auch einen bestehenden Geschäftsbetrieb, falls bereits vermietet.
VIDEO: Erste Wohnung erfolgreich kaufen
Die Dokumente: Mehr als nur der Grundbuchauszug
Du brauchst mehr Unterlagen als üblich. Verlasse dich nicht nur auf das, was der Verkäufer dir zeigt. Fordere aktiv diese Dokumente an, um ein vollständiges Bild zu bekommen, bevor du ein Angebot für das Haus mit Wohnungen abgibst:
• Aktuelle Mietverträge: Prüfe die Höhe der Mieten. Sind sie ortsüblich oder liegen sie weit darunter? Niedrige Mieten bedeuten später geringere Einnahmen, aber höhere Kosten für dich, wenn du die Mieten erst erhöhen darfst (Mietspiegel beachten!).
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre: Hier verstecken sich oft hohe Kosten, die nicht sofort ersichtlich sind. Schau genau hin, was umgelegt wurde und was nicht.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei älteren Gebäuden): Diese zeigen dir, welche großen Reparaturen in der Vergangenheit diskutiert oder beschlossen wurden, aber vielleicht noch nicht ausgeführt sind.
• Energieausweis: Der ist Pflicht und zeigt dir, wie viel du später für Heizung und Warmwasser zahlen musst – wichtig für deine Kalkulation der Nebenkosten.
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• Wohnung kaufen: Eigentumswohnung bei ImmoScout24
Die Begehung: Du bist nicht nur Bewohner, sondern Prüfer
Wenn du eine Wohnung besichtigst, schaust du nur, ob sie dir gefällt. Wenn du ein Haus mit Wohnungen kaufst, musst du jede einzelne Einheit genau prüfen. Stehe in jeder Küche, schau in jeden Keller, atme tief durch. Riecht es muffig? Gibt es Risse in den Wänden, die auf Feuchtigkeit hindeuten?
Besonders achte auf die Schnittstellen zwischen den Einheiten. Wo sind die Heizungsrohre? Sind die Schallisolierungen zwischen den Wohnungen ausreichend? Nichts nervt mehr als laute Nachbarn, wenn du eigentlich Ruhe suchst, oder umgekehrt. Ein guter Tipp: Frage den Verkäufer, ob du die Möglichkeit hast, mit den aktuellen Mietern kurz zu sprechen (natürlich nur mit deren Einverständnis).
Finanzierung verstehen: Wie Banken Mehrfamilienhäuser bewerten
Die Bank sieht ein Haus mit Wohnungen anders als dein Traum vom Eigenheim. Sie sieht eine Immobilie, die Einnahmen generieren soll. Das ist gut, aber es bedeutet auch, dass die Bank genauer hinschaut, ob diese Einnahmen realistisch sind.
Die Ertragswertmethode statt reiner Vergleichswert
Beim klassischen Eigenheim schaut die Bank oft auf den Vergleichswert (Was kostet ein ähnliches Haus in der Nachbarschaft?). Beim Haus mit Vermietung kommt die Ertragswertmethode ins Spiel. Die Bank rechnet: Was wirft die Immobilie ab, abzüglich der Kosten? Sie kalkuliert mit den aktuellen Mieteinnahmen und zieht Leerstandsrisiken ab. Wenn die Mieten sehr niedrig sind, kann das deine Beleihungsgrenze senken.
Sprich frühzeitig mit deinem Finanzierungsberater über deine Pläne. Zeige ihm die potenziellen Mieteinnahmen und die Kosten für Instandhaltung (Experten raten, jährlich 1 Euro pro Quadratmeter für Rücklagen einzuplanen, je nach Alter des Hauses).
Eigenkapital und Nebenkosten beim Haus mit mehreren Einheiten
Denke daran: Auch wenn die Mieteinnahmen später einen Teil der Finanzierung abdecken, wird die Bank trotzdem einen gewissen Anteil an Eigenkapital sehen wollen – oft mehr als beim reinen Eigennutzerkredit. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), die du komplett aus Eigenkapital oder durch einen zusätzlichen Kredit decken musst. Das sind schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Die Sanierung: Was muss sofort gemacht werden?
Ältere Häuser mit mehreren Einheiten haben oft einen größeren Sanierungsstau, weil Instandhaltung über Jahre hinausgeschoben wurde, um die Mieten niedrig zu halten.
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Wenn Sie ein älteres Mehrfamilienhaus kaufen, sollten Sie die notwendigen Arbeiten für eine Sanierung genau prüfen, bevor Sie Ihr Traumhaus finden und Häuser kaufen und Ihr Traumhaus finden.
Prioritäten setzen: Sicherheit vor Komfort
Wenn du ein Haus mit Wohnungen kaufst, musst du die Sanierungsliste nach Dringlichkeit ordnen. Was gefährdet die Bausubstanz oder die Sicherheit der Bewohner? Das hat Vorrang vor dem neuen Bad in deiner eigenen Einheit.
• Dach und Fassade: Undichtigkeit führt zu Folgeschäden (Schimmel, Holzfäule). Das ist die oberste Priorität.
• Heizungsanlage: Eine veraltete Anlage ist ineffizient und verursacht hohe Kosten, die du als Vermieter tragen musst. Prüfe, ob die Anlage noch lange hält oder ob ein Austausch ansteht.
• Elektrik und Leitungen: Gerade in Altbauten sind die Stromleitungen oft nicht für moderne Ansprüche ausgelegt. Das kann ein Sicherheitsrisiko sein.
Hole dir vor dem Kauf unbedingt einen unabhängigen Bausachverständigen an die Seite. Diese Investition rettet dir oft Tausende von Euro, weil Mängel aufgedeckt werden, die du als Laie übersiehst.
Die Verwaltung: Dein Alltag als Vermieter
Wenn du ein Haus mit Wohnungen kaufst, übernimmst du eine Verwaltungsaufgabe. Selbst wenn du nur eine Einheit vermietest, bist du juristisch Vermieter und musst dich ans Mietrecht halten. Das ist kein Hexenwerk, aber es erfordert Wissen und Struktur.
Klarheit schaffen: Mietrecht und deine Rechte
Informiere dich über die Grundlagen des deutschen Mietrechts. Du darfst nicht einfach jeden Gast rauswerfen oder willkürlich die Miete erhöhen. Informiere dich, welche Kündigungsfristen gelten und wie du rechtssicher Mieterhöhungen durchführen kannst (Stichwort: Mietpreisbremse, Kappungsgrenze).
Viele Erstkäufer eines Mehrfamilienhauses zögern, weil sie Angst vor Mietern haben. Wenn du diese Angst hast, kannst du eine Hausverwaltung beauftragen. Das kostet zwar Geld (meist ein Prozentsatz der Nettokaltmiete), nimmt dir aber den direkten Ärger ab und sorgt für professionelle Abwicklung von Nebenkostenabrechnungen.
Die langfristige Perspektive: Wertsteigerung und Flexibilität
Der Kauf eines Hauses mit Wohnungen ist eine mittel- bis langfristige Entscheidung. Der größte Wert liegt oft in der Möglichkeit, später flexibel zu sein. Du kaufst heute ein Zweifamilienhaus, weil du zwei kleine Kinder hast. In zehn Jahren ziehen die Kinder aus und du vermietest die zweite Wohnung komplett, um deine Rente aufzubessern. Das ist die Stärke dieser Immobilienform.
Achte beim Kauf auf die Lage und die Struktur. Ein Haus in einer guten Lage, das gut geschnitten ist und sich leicht in eigenständige Einheiten aufteilen lässt (auch wenn es jetzt noch eine große Einheit ist), wird seinen Wert langfristig besser halten und steigern als ein kompliziert geschnittener Altbau mit schwierigen Mietern.
häufig gestellte fragen
was bedeutet eigentlich einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, separate Wohneinheit, die sich meist innerhalb des Hauptgebäudes befindet. Sie hat oft einen eigenen Eingang oder Zugang vom Hausflur. Sie ist ideal, wenn du selbst wohnen und gleichzeitig eine separate, kleinere Einheit vermieten möchtest.
lohnt sich die vermietung, wenn ich selbst drin wohne?
Ja, oft lohnt es sich finanziell, weil die Mieteinnahmen die laufenden Kosten und einen Teil der Tilgung decken können. Dies macht die Finanzierung tragfähiger. Du musst aber bereit sein, die Verantwortung als Vermieter für diese eine Einheit zu übernehmen.
wie finde ich heraus, ob die aktuellen mieten zu niedrig sind?
Vergleiche die Quadratmeterpreise der aktuellen Miete mit den ortsüblichen Vergleichsmieten, die du im örtlichen Mietspiegel findest. Wenn die aktuelle Miete deutlich darunter liegt, hast du Spielraum für zukünftige Anpassungen, musst aber die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung beachten.