Bestandsimmobilien kaufen: Worauf Sie beim Kauf achten müssen

Warum überhaupt eine Bestandsimmobilie kaufen?

Viele Menschen tendieren heute zu Neubauten, weil sie modern und wartungsarm wirken. Aber Bestandsimmobilien haben ihren eigenen Reiz. Du kaufst etwas Echtes, etwas mit Geschichte. Oft liegen diese Häuser an etablierten, schönen Standorten, wo man heute kaum noch neu bauen darf. Denk an die Altbauten in gewachsenen Wohngegenden oder die soliden Häuser aus den 1960er-Jahren, die oft großzügig geschnitten sind.

Der Kauf einer Bestandsimmobilie bietet dir zwei große Vorteile:

• Charakter und Lage: Du findest oft einzigartige Details wie hohe Decken, Dielenböden oder gut eingewachsene Gärten, die ein Neubau oft nicht bieten kann. Die Lage ist meist zentraler oder ruhiger, da die Infrastruktur drumherum schon fertig ist.

• Preispotenzial: Manchmal zahlst du für eine ältere Immobilie pro Quadratmeter weniger als für einen Neubau. Wenn du klug renovierst, kannst du hier echtes Wertsteigerungspotenzial heben.

Aber sei ehrlich zu dir selbst: Du kaufst keine makellose Hülle. Du kaufst eine Immobilie, die genutzt wurde. Das bedeutet, du musst bereit sein, dich mit Mängeln auseinanderzusetzen. Das ist der Kernunterschied zum Neubau.

Die erste Phase: Die richtige Bestandsimmobilie finden

Bevor du dich in die Tiefen der Sanierung stürzt, musst du die richtige Basis finden. Was suche ich genau? Ein Haus, das nur kosmetisch aufgefrischt werden muss, oder ein echtes Sanierungsobjekt? Diese Entscheidung beeinflusst dein Budget enorm.

Deine Suchkriterien schärfen

Setz dich hin und schreibe auf, was dir wirklich wichtig ist. Geht es dir um eine Immobilie zum Selbstbewohnen oder um eine Kapitalanlage? Bei Bestandsimmobilien ist die Energieeffizienz oft ein großes Thema. Frag dich, wie viel Energie du bereit bist, in die Sanierung zu stecken. Suchst du explizit nach Immobilien mit Altbaucharme oder nach einem soliden Bau aus den 70ern?

Achte bei der ersten Besichtigung auf folgende Punkte, die dir erste Hinweise auf den Zustand geben:

• Der Keller: Riecht es muffig oder siehst du Wasserflecken an den Wänden? Ein feuchter Keller ist oft ein großes und teures Problem.

• Das Dach: Siehst du von außen ungleichmäßige Ziegel oder Moose? Ist das Dachgeschoss begehbar und trocken?

• Die Fenster: Sind die Fenster noch einfach verglast? Das bedeutet hohe Heizkosten und sofortigen Handlungsbedarf.

Wenn du dich fragst, welche Energieeffizienzklasse die Immobilie hat, denk daran: Bei Bestandsimmobilien ist dieser Wert oft nicht optimal. Wichtig ist, was du daraus machen kannst.

VIDEO: Der teuerste Fehler beim Immobilien-Kauf!

Die Finanzierung klären, bevor du ernsthaft suchst

Das ist ein oft übersehener Schritt beim Kauf von älteren Objekten. Banken sehen Sanierungskosten oft mit gemischten Gefühlen. Du brauchst nicht nur Geld für den Kaufpreis, sondern auch für die notwendigen Modernisierungen. Kläre frühzeitig mit deiner Bank, wie hoch dein maximales Budget inklusive der Renovierungskosten ist. Ein Finanzierungsrahmen, der die Sanierung einschließt, ist Gold wert, wenn du später ein spannendes Objekt findest, das etwas mehr Arbeit macht.

Die kritische Phase: Besichtigung und Bewertung

Du hast ein interessantes Haus gefunden. Jetzt kommt der wichtigste Teil: die Bestandsaufnahme. Vertrau nicht nur auf dein Bauchgefühl. Du musst realistisch einschätzen, was dich erwartet.

Den Verkäufer richtig befragen

Sei direkt, aber freundlich. Ein guter Verkäufer scheut sich nicht vor Fragen. Hier sind einige Kernfragen, die du stellen musst, um die Historie der Immobilie zu verstehen:

• Wann wurden das Dach, die Heizung und die Fenster zuletzt erneuert?

• Gibt es Protokolle von größeren Reparaturen in den letzten zehn Jahren?

• Gab es jemals Wasserschäden, Schimmelbefall oder Probleme mit aufsteigender Feuchtigkeit?

• Liegen Energieausweis oder Wartungsunterlagen vor?

Wenn der Verkäufer bei wichtigen Fragen vage wird oder keine Dokumente besitzt, solltest du alarmiert sein. Das heißt nicht, dass du das Objekt ablehnen musst, aber es bedeutet, dass du für deine eigene Prüfung mehr Mittel einsetzen musst.

Der Sachverständige – Dein bester Freund

Wenn du ernsthaft über den Kauf einer Bestandsimmobilie nachdenkst, ist ein unabhängiger Bausachverständiger unerlässlich. Ja, das kostet Geld. Aber diese Ausgabe sparst du locker wieder ein, wenn du durch die Expertise teure Überraschungen vermeidest. Der Experte prüft die Bausubstanz, die Elektrik, die Sanitäranlagen und die Dämmung genauer, als du es je könntest.

Lass dir vom Sachverständigen eine grobe Kostenschätzung für die dringendsten Sanierungen erstellen. Diese Zahlen sind deine Verhandlungsgrundlage und dein Sicherheitspolster für die Zeit nach dem Kauf.

Der Kaufprozess und die Übernahme der Bestandsimmobilie

Der Kaufvertrag ist unterschrieben. Nun beginnt die Zeit, in der du die Immobilie wirklich dein Eigen nennen darfst. Aber Achtung, es gibt Fallstricke, gerade bei älteren Gebäuden.

Hervorgehobene Quellen

Hier ist eine kuratierte Liste von Links, die dir alles über Bestandsimmobilien kaufen: Worauf Sie beim Kauf achten müssen verraten.

• Bestandsimmobilie: Darauf müssen Sie achten – DAS HAUS

• Immobilie in Frankreich kaufen – Ihr kompakter Ratgeber

Kaufpreisverhandlung auf Basis des Zustands

Sobald du weißt, dass die Heizung in fünf Jahren ersetzt werden muss und das Bad ohnehin nicht mehr zeitgemäß ist, nutze diese Informationen. Du kannst den geforderten Kaufpreis neu bewerten. Argumentiere mit den Kosten für die notwendigen Instandsetzungen, die du in den nächsten drei Jahren planst. Sei dabei immer fair und belege deine Annahmen mit den Gutachten oder Kostenvoranschlägen, die du eingeholt hast.

Umgang mit Altlasten und Denkmalschutz

Wenn du eine wirklich alte Immobilie kaufst, prüfe, ob sie unter Denkmalschutz steht. Das kann wunderschön sein, aber es schränkt deine Freiheit bei Umbauten massiv ein. Du brauchst für fast jede Änderung eine Genehmigung. Informiere dich beim örtlichen Bauamt. Das Gleiche gilt für das Grundbuch: Gibt es Wegerechte oder andere Belastungen, die deine Nutzung einschränken?

Beim Kauf einer Altliegenschaft ist es auch wichtig zu wissen, welche Instandhaltungsrücklagen für das Gemeinschaftseigentum bei einer Wohnung vorhanden sind. Sind diese zu niedrig, steht bald eine hohe Sonderumlage für alle Eigentümer an.

Renovierung versus Sanierung

Du musst klar unterscheiden, was du möchtest und was notwendig ist. Eine Renovierung verbessert das Aussehen (neuer Anstrich, neue Böden). Eine Sanierung behebt die Bausubstanz (Dämmung, neue Rohre, Austausch der Fenster). Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sind oft Sanierungsmaßnahmen Pflicht, um das Haus zukunftsfähig zu machen und Energie zu sparen.

Starte immer mit dem, was die Bausubstanz sichert: Dach, Keller, Heizung. Danach kommen die energetischen Maßnahmen und erst zum Schluss die kosmetischen Arbeiten. Wenn du die Heizung als Erstes machst, kannst du das Bad vielleicht noch ein Jahr verschieben.

Fördermöglichkeiten nutzen, wenn du sanierst

Wenn du dich für eine Bestandsimmobilie entscheidest, um sie energetisch auf Vordermann zu bringen, kannst du oft staatliche Unterstützung bekommen. Informiere dich bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder lokalen Förderstellen über Zuschüsse für Dämmung, neue Heizsysteme oder den Austausch alter Fenster. Diese Förderungen sind ein echter Vorteil, den du bei einer älteren Immobilie aktiv angehen solltest, um die Kaufnebenkosten zu mindern.

Der Weg zum eigenen Heim über eine Bestandsimmobilie ist spannend. Er erfordert mehr Recherche und Planung als der Kauf eines Neubaus, aber er belohnt dich mit einem Zuhause, das genau deinen Vorstellungen entspricht – Stück für Stück.

häufig gestellte fragen

muss ich jedes baujahr sofort sanieren

Nein, nicht sofort alles. Priorisiere. Wenn das Dach dicht ist und die Heizung noch fünf Jahre schafft, kannst du dich zuerst um das Bad kümmern. Definiere, was dringend ist (Sicherheit, Wasser, Wärme) und was warten kann.

wie erkenne ich versteckten schimmel beim kauf

Versteckter Schimmel ist schwer zu erkennen, aber achte auf ungewöhnlich starken Geruch nach Keller oder Moder, insbesondere nach dem Lüften. Prüfe Tapeten auf Ablösung oder Verfärbungen, vor allem hinter großen Möbeln oder in Ecken mit wenig Luftzirkulation.

lohnt sich der kauf eines renovierungsbedürftigen hauses

Das lohnt sich, wenn die Basis stimmt und du die Sanierungskosten realistisch einschätzen kannst. Wenn der Quadratmeterpreis sehr niedrig ist und du die Arbeiten selbst oder mit Handwerkern stemmen kannst, die du gut koordinieren kannst, entsteht oft ein großer Mehrwert.

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